去年以來，我國房地產市場持續下行，開工建設量明顯不足，房地產作為石材需求的最重要領域之一，其行情遲遲不能回升嚴重影響了石材行業的穩定發展。

盡管國家各部門相關政策持續支持重大項目基礎設施建設快速落地，推出了一系列政策措施，但目前看來仍然不能抵消房地產低迷帶來的石材需求下行，甚至更凸顯了房地產行業對石材市場的支撐作用。

在前一階段一系列降低貸款利率，刺激房地產消費后，國家在近一個多月開始直接“救助”房地產企業！

利好政策頻頻

為了激發房地產活力，進入11月，樓市迎來了前所未有的重視，官方發布了一系列利好政策。

——11月8日中國銀行間市場交易商協會發布的《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資再加力》，提出預計可支持約2500億元民營企業債券融資。

——11月11日央行與銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，也即“房地產金融16條”。

“房地產金融16條”就是對房企的一次融資大疏通，鼓勵銀行、金融機構對待房企要國有、民營一視同仁，并且允許債務展期，并且鼓勵金融機構步子邁大點，只要對新發放的配套融資形成不良的，只要已盡職，可免責。

——11月14日銀保監會、住建部、央行聯合發布的《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，放松了預售資金監管。

——11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開的全國性商業銀行信貸工作座談會上，提出將設立“保交樓”貸款支持計劃，和“保交樓”專項借款一同對暫遇困難的房地產企業貸款提供幫助。。

——2022年11月21日，央行行長在正在進行的2022年金融街論壇年會上，再次強調了房地產對經濟的重要性。

——11月22日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，強調要努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。

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六大行出手，多家房企獲得金融支持

11月23日，農業銀行與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業優勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關系。

11月23日，中國銀行與萬科集團簽署戰略合作協議，進一步深化銀企合作。根據協議，中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域深化全方位業務合作。

11月23日，交通銀行與萬科集團簽署全面戰略合作協議。根據協議，交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。同時，交通銀行與美的置業控股簽署全面戰略合作協議，為美的置業提供人民幣200億元意向性綜合授信額度。

11月24日，中國工商銀行發布消息稱，與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園、美的置業、金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

24日，中國郵政儲蓄銀行分別與萬科集團、龍湖集團、綠城集團、碧桂園集團、美的置業簽署全面戰略合作協議，提供意向性融資總額2800億元。

11月24日，建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協議。

至此，六大國有行均已“出手”，為房地產企業提供的授信額度已超萬億元。受一些列利好政策支持，各家房企股票也一路看漲！而連帶水泥等建材行業股票也一路飄紅，這也一定程度上說明了房地產的復蘇對包括石材在內的建材行業有著十分重要的意義！

11月29日三大股指高開，上證指數漲0.57%，報3096.11點，深證成指漲0.58%，報10891.72點，創業板指漲0.10%，報2301.21點。房地產板塊掀起“漲停潮”，中交地產、中國武夷4連板，天房發展、渝開發、臥龍地產、空港股份、城建發展、光大嘉寶、中華企業、京能置業、沙河股份、世榮兆業、陽光股份、信達地產、光明地產、深振業A、大龍地產、南國置業競價漲停。港股方面，多只內房股盤中漲超20%。

同時，水泥股早盤集體上漲，中國建材（03323）漲3.62%，報6.59港元；海螺水泥（00914）漲3.02%，報27.25港元；華新水泥（06655）漲2.84%，報7.96港元；華潤水泥控股（01313）漲2.56%，報4.01港元。A股水泥板塊也集體飄紅。

這趟“順風車”或許不那么好搭！

雖然有利好經濟政策刺激，但目前中國房地產正在面臨多個棘手問題。

一、老齡化+低生育率拉低了未來房地產需求

根據國家統計局數據，我國2021年全年出生人口為1062萬人，出生率為7.52‰；死亡人口1014萬人，人口死亡率為7.18‰；人口自然增長率為0.34‰，出生率是60年以來最低。

截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%；65歲及以上老年人口達2億以上，占總人口的14.2%。測算，預計“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。

低生育率+老齡化將會一定程度上會增加現有住房空置率，進而拉低未來住房需求。

二、居民杠桿率的天花板

房貸的本質并不是在向銀行借錢，而是向未來的自己借錢，杠桿率近年來漲得太快了，直到2021年下半年開始，已達極限。這需要國家在多方面采取措施進行緩解，否則購房者的購房意愿將會在過高的杠桿率面前，望而卻步。

三、城鎮化率已到達一定程度

國家統計局的數據顯示，2021年我國城鎮常住人口為91425萬人，中國城鎮化率達到65%，進入城鎮化后期，大規模發展潛力減弱。

不是猛藥，是緩藥！

綜上所述，房地產此次的“復蘇”，不應被視為一次狂歡、一次盛宴，因為根據我國實際情況和政策要求，房地產不可能恢復到那個“瘋狂”的時代，但是依據“房子是用來住的不是用來炒的”，以及中國人口城市化率距離發達國家仍有相當差距的現實，房地產活力的逐步恢復，可以被石材行業當做一劑“緩藥”來“服用”，而這副“緩藥”也有著自己獨特的特點需要注意！

范圍廣

不同于重點項目基建的“點”范圍和交通基建的“線”范圍，房地產是依托于各地一、二、三線城市以及城鎮的建設，具有分布范圍廣而分散的特點。

時效長

城鎮化現代化還有上升空間，中國的城市化率隨已達到65%，但距離歐美75%城市化率還有一定距離，而且城市原有居民以及新進入城市生活的人，仍有擴大住房空間的要求。作為一項長期的國家政策，根據“十四五”規劃綱要，未來房地產將擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。這都會拉動各個城市尤其是“都市圈”體系的房地產建設。

財政需要

地方城市中，除了深圳、北京、上海等少數城市擺脫了土地財政依賴，絕大多數城市都非常依賴，杭州更是超過了120%。因此，隨著國家穩健的房地產發展政策的實施，各地方仍會將房地產作為一種重要的財政手段，繼續鼓勵其健康發展。

但是請注意！目前多地石材產能出現的過剩問題，恐怕僅靠房地產復蘇也不一定能解決，還需要石材行業隨時關注市場行情，整合延伸產業鏈上下游“脈絡”，堅持綠色創新發展理念，持續推進結構性改革方能實現高質量發展目標！